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スタッフブログ

借地権付住宅について 【予算以上の立地と広さが叶えられます】

テーマ:借地権

2016.05.19

家探しをしていると、ときどき「借地権付き」という住宅を目にすることがあると思います。
家を買いたい人のなかには、「借地権って土地を借りるんでしょ?」と、最初から
検討外とする人も少なからずいると思いますので借地権について説明させて頂きます。
myhome_family_kengaku
■借地権なら買うよりもおさえられます。
この借地権とは、その名のとおり「土地を借りる権利」のことです。
「なあんだ、買うのではなく借りるのか」と思うかもしれないが、
賃貸住宅とはまったく異ります。
なにが違うかというと、建物は自分の所有になるという点です。
自分の家なのだから、壁にクギを打つのも壁紙を張り替えるのもリフォームもできます。
暮らしぶりという意味では、土地ごと家を買うのとなにも変わらないといえるのです。
それでいて土地は買わないのだから、借地権付き住宅を「買う」ときの
価格は所有権付き物件に比べておさえられる点が最大のメリットとなります。
所有権付きと同じ価格なら、より広い家や便利な立地の家が手に入りやすいです。
物件価格は所有権の60~80%です。不動産取得税や登録免許税などの、購入時の諸費用も削減できます。
借地権は、特に地価の高い都心エリアで、効力を最大限に発揮します。
下記の物件を例にすると、所有権の物件と借地権の物件では、販売価格に1,000万円~1,500万円ほどの
差があり、例えば所有権で約6,000万円の新築一戸建ての場合、
借地権であれば約4,500万円で購入可能です。
パース-板橋区大和町21番2棟
板橋区大和町 新築戸建
A4-板橋区幸町2棟
板橋区幸町 新築戸建

借地権には、大きく分けて「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があります。
旧借地権(旧法)とは大正期に制定された制度で、借地期間が満了しても地主側に「正当事由」、
つまりよっぽどのことがない限り借地権が更新されるというものです。
現在でも一部にこの旧借地権の住宅が残っています。
これに対し、1992年に施行された借地借家法(新法)で新設されたのが残り2つの借地権です。
このうち普通借地権(新法)とは当初の借地期間が30年、1回目の更新は20年で、
2回目以降の更新は10年となる制度です。
この普通借地権でも地主に正当事由がなく、借りている人(借地人)が望めば契約が自動的に更新されます。
つまり希望すればずっと住み続けられますので土地を所有する場合とさほど変わりません。
なお、普通借地権には「地上権」と「賃借権」があり、地上権なら第三者へ自由に売ったり貸したりできる
が、賃借権の場合は地主の承諾(承諾料)が必要となります。また、建物を建て替える場合も同様です。
一方の定期借地権とは、文字通り期間に定めのある借地権のことです。
普通借地権と違い、契約の更新がなく、期間満了時には土地を更地に戻して地主に返還することが原則となります。
契約期間は住宅一般定期借地権の場合、50年以上とするケースが一般的です。
第三者へ売ったり貸したりすることも可能だが、賃借権方式の場合は売るときに
地主の承諾が必要となります。建て替えは地主への事前通知で可能です。

■借地権でかかる費用(契約によって異なります)
地代
(入居後は土地の固定資産税がかからない代わりに、地主に地代を毎月払うことになります。)
更新料
(土地賃貸借契約更新時に発生します。一般的には借地権価格の5%程度)
建替承諾料
(借地権付建物の建て替え時に発生します。一般的には所有権価格の3%から5%)
譲渡承諾料
(売却時に発生します。一般的には売却価格の5%から10%)

■住宅ローンの注意点tatemono_bank_money
住宅ローンを利用して購入する場合は、所有権の場合と条件が異なることがあるので注意が必要です。
フラット35、都市銀行をはじめ、多くの金融機関で借地権付き建物に対しても住宅ローンが利用可能で、
借地権付き建物の購入費用、建築資金の他、保証金や権利金などの諸費用も、融資の対象になっています。
ただし、金融機関によって、所有権の場合に比べて借入限度額が少なかったり、
建物に火災保険をつけることを条件としていたり、連帯保証人が2名必要だったりと、
制限が加わる場合もあるので注意が必要となります。
また、借地権付き中古物件を購入する場合、残存期間にも注意が必要です。残存期間が短かい場合、
購入後まもなく更新料の支払いが発生する可能性が高いので、事前に更新料や支払い方法について
確認しておくことをおすすめします。
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